○常陸太田市有料老人ホーム設置運営指導指針

平成25年3月29日

訓令第14号

第1 趣旨

この指針は,常陸太田市有料老人ホーム設置運営指導要綱(平成25年常陸太田市告示第57号)に定める有料老人ホームの設置及び運営に関する指導の基準となる事項を定めるものとする。

第2 基本的事項

有料老人ホームの事業を計画するに当たつては,次の事項に留意すること。

(1) 有料老人ホーム経営の基本姿勢としては,入居者の福祉を重視するとともに,安定的かつ継続的な事業運営を確保していくことが求められること。特に,介護サービスを提供する有料老人ホームにあつては,より一層,入居者の個人としての尊厳を確保しつつ福祉の向上を図ることが求められること。

また,老人福祉法の帳簿の作成及び保存,情報の開示,権利金等の受領の禁止並びに前払金の保全措置及び返還に関する規定を遵守するとともに,入居者等に対し,サービス内容等の情報を開示するなどにより施設運営について理解を得るように努め,入居者等の信頼を確保することが求められること。

(2) 本指針を満たすだけでなく,より高い水準の施設運営に向けて努力することが期待されること。

(3) 介護保険法(平成9年法律第123号)第70条,第78条の2又は第115条の2の規定により特定施設入居者生活介護事業者,地域密着型特定施設入居者生活介護事業者又は介護予防特定施設入居者生活介護事業者の指定を受けた有料老人ホームにあつては,本指針に規定することのほか,「指定居宅サービス等の事業の人員,設備及び運営に関する基準」(平成11年厚生省令第37号),「常陸太田市指定地域密着型サービスの事業に関する条例」(平成25年常陸太田市条例第2号)又は「指定介護予防サービス等の事業の人員,設備及び運営並びに指定介護予防サービス等に係る介護予防のための効果的な支援の方法に関する基準」(平成18年厚生労働省令第35号)のうち当該施設に該当する基準を遵守すること。

(4) 都市計画法(昭和43年法律第100号)による開発許可若しくは建築許可申請前又は開発許可対象外の場合については建築確認申請前から市と十分な事前協議を行うこと。

(5) 建築確認後速やかに市長に届出を行うこと。

(6) 市長への届出後に入居募集を行うこと。

(7) 有料老人ホームの設置時に老人福祉法第29条第1項に規定する届出を行つていない場合や,本指針に基づく指導を受けている場合は,当該届出を行つた上で,本指針の遵守に向け計画的に運営の改善を図ること。

第3 設置主体

設置者は,次の各号に掲げる要件を満たす法人でなければならない。

(1) 有料老人ホームの設置主体は,老人福祉施設の場合と異なり,地方公共団体及び社会福祉法人に限定されるものではないこと。

(2) 公益法人にあつては,有料老人ホームの事業を行うにあたつて主務官庁の承認を得ていること。

(3) 事業を確実に遂行できるような経営基盤が整つているとともに,社会的信用の得られる経営主体であること。

(4) 個人経営でないこと。また,少数の個人株主等による独断専行的な経営が行われる可能性のある体制でないこと。

(5) 他業を営んでいる場合には,その財務内容が適正であること。

(6) 役員等の中には,有料老人ホームの運営について知識・経験を有する者等を参画させること。さらに,介護サービスを提供する有料老人ホームの場合は,役員等の中に高齢者の介護について知識,経験を有する者を参画させるなど介護サービスが適切に提供される運営体制が確保されていること。

第4 立地条件

(1) 入居者が健康で安全な生活を維持できるよう,交通の利便性,地域の環境,災害に対する安全性及び医療機関等との連携等を考慮して立地すること。特に,有料老人ホームは,利用者である高齢者が介護等のサービスを受けながら長期間にわたり生活する場であることから,住宅地から遠距離であつたり,入居者が外出する際に不便が生じるような地域に立地することは好ましくないこと。

(2) 有料老人ホームの市街化調整区域への立地については,茨城県開発審査会付議基準第3の2に基づいて定められた提案基準2「有料老人ホームの取り扱いについて」によること。

(3) 有料老人ホームの事業の用に供する土地及び建物については,有料老人ホーム事業以外の目的による抵当権その他有料老人ホームとしての利用を制限するおそれのある権利が存しないことが,登記簿謄本及び必要に応じた現地調査等により確認できること。

(4) 借地・借家により有料老人ホームを設置する場合には,入居契約の契約期間中における入居者の居住の継続を確実なものとするため,契約関係において次の要件を満たすこと。

この場合において,借地・借家等の契約関係が複数になるものについては,土地信託方式,生命保険会社による新借地方式及び実質的には二者間の契約関係と同一視できる契約関係であつて当該契約関係が事業の安定性に資する等やむを得ないと認められるものに限ること。また,定期借地・借家契約による場合には,入居者との入居契約の契約期間が当該借地・借家契約の契約期間を超えることがないようにするとともに,入居契約に際して,その趣旨を十分に説明すること。なお,入居者との入居契約の契約期間の定めがない場合には,定期借地・借家契約ではなく,通常の借地・借家契約とすること。

ア 借地の場合

(ア) 有料老人ホーム事業のための借地であること及び土地所有者は有料老人ホーム事業の継続について協力する旨を契約上明記すること。

(イ) 建物の登記をするなど法律上の対抗要件を具備すること。

(ウ) 入居者との入居契約の契約期間の定めがない場合には,当初契約の契約期間は30年以上であることとし,自動更新条項が契約に入つていること。

(エ) 無断譲渡,無断転貸の禁止条項が契約に入つていること。

(オ) 増改築の禁止特約がないこと。又は,増改築について当事者が協議し土地の所有者は特段の事情がない限り増改築につき承諾を与える旨の条項が契約に入つていること。

(カ) 賃料改定の方法が長期に渡り定まつていること。

(キ) 相続,譲渡等により土地の所有者が変更された場合であつても,契約が新たな所有者に承継される旨の条項が契約に入つていること。

(ク) 借地人に著しく不利な契約条件が定められていないこと。

イ 借家の場合

(ア) 有料老人ホーム事業のための借家であること及び建物の所有者は有料老人ホーム事業の継続について協力する旨を契約上明記すること。

(イ) 入居者との入居契約の契約期間の定めがない場合には,当初契約の契約期間は20年以上であることとし,更新後の契約期間(極端に短期間でないこと。)を定めた自動更新条項が契約に入つていること。

(ウ) 無断譲渡,無断転貸の禁止条項が契約に入つていること。

(エ) 賃料改定の方法が長期に渡り定まつていること。

(オ) 相続,譲渡等により建物の所有者が変更された場合であつても,契約が新たな所有者に承継される旨の条項が契約に入つていること。

(カ) 借家人に著しく不利な契約条件が定められていないこと。

(キ) 入居者との入居契約の契約期間の定めがない場合には,建物の優先買取権が契約に定められていること。

第5 規模及び構造設備

(1) 建物は,入居者が安全で快適な日常生活を営むのに適した規模及び構造設備を有すること。

(2) 建物は,建築基準法(昭和25年法律第201号)に規定する耐火建築物又は準耐火建築物とし,かつ,建築基準法,消防法(昭和23年法律第186号)等に定める避難設備,消火設備,警報設備その他地震,火災,ガス漏れ等の防止や事故・災害に対応するための設備を十分設けること。

また,緊急通報装置を設置する等により,入居者の急病等緊急時の対応を図ること。

(3) 建物の設計に当たつては,「高齢者が居住する住宅の設計に係る指針」(平成13年国土交通省告示第1301号)を参考として,入居者の身体機能の低下や障害が生じた場合にも対応できるよう配慮すること。

(4) 建物の配置及び構造は,日照,採光,換気等利用者の保健衛生について十分考慮されたものであること。

(5) 有料老人ホームが提供するサービス内容に応じ,次の機能を有する設備を設けること。

一般居室又は介護居室*1,

一時介護室*2,食堂,浴室*3,便所*3,洗面所*3,

医務室(又は健康管理室),談話室(又は応接室)

事務室,宿直室,洗濯室,汚物処理室

看護・介護職員室,機能訓練室*4,健康・生きがい施設*5

*1 「介護居室」とは,有料老人ホームが自ら介護サービスを提供するための専用の居室であり,入居者の状況等に応じて適切な数を確保すること。なお,一般居室で介護サービスが提供される場合又は有料老人ホームが自ら介護サービスを提供しない場合は介護居室を設置しなくてもよいこと。

*2 「一時介護室」は,一時的な介護サービスを提供するための居室であり,入居者の状況等に応じて適切な数を確保すること。なお,一般居室又は介護居室で一時的な介護サービスを提供することが可能である場合は一時介護室を設置しなくてよいこと。

*3 居室内に設置されている場合を含む。

*4 他に機能訓練を行うために適当な広さの場所が確保できる場合には設置しなくてもよいこと。

*5 入居者が健康で生きがいを持つて生活することに資するため,スポーツ,レクリエーション施設,図書室等を設けることが望ましいこと。

(6) (5)に定める設備の基準は,次によること。

ア 一般居室,介護居室及び一時介護居室は次によること。

(ア) 個室とすることとし,入居者1人当たりの床面積は13平方メートル(洗面所,便所及び収納設備等の面積を含む。)以上とすること。

(イ) 各個室は,建築基準法第30条の規定に基づく界壁により区分されたものとすること。

(ウ) 洗面所,便所及び収納設備を設けること。ただし,居室のある階ごとに共用設備として適当数設ける場合にあつては,居室ごとの洗面所,便所及び収納設備を設けないことができる。

(エ) 各個室の定員は1人とする。ただし,入居者が夫婦・兄弟・姉妹である等,プライバシーの確保に支障がない間柄の者同士である場合に限り,2人とすることができる。その場合の入居者1人あたりの床面積は,(ア)の基準によること。

イ 医務室を設置する場合には,医療法施行規則(昭和23年厚生省令第50号)第16条に規定する診療所の構造設備の基準に適合したものとすること。

ウ 要介護者が利用する浴室は,身体の不自由な者が入浴するのに適したものとすること。

エ 要介護者が使用する便所は,緊急通報装置を備えるとともに,身体の不自由な者が使用するのに適したものとすること。

オ 介護居室のある区域の廊下は,入居者が車いす等で安全かつ円滑に移動することが可能となるよう,次の(ア)又は(イ)によること。

(ア) すべての介護居室が個室で,1室当たりの床面積が18平方メートル(面積の算定方法はバルコニーの面積を除き,壁芯方法による。)以上であつてかつ,居室内に便所及び洗面設備が設置されている場合

廊下の幅は1.4メートル以上とすること。ただし,中廊下の幅は1.8メートル以上とすること。

(イ) 上記以外の場合

廊下の幅は1.8メートル以上とすること。ただし,中廊下の幅は2.7メートル以上とすること。

(7) 既存の建物を転用して開設される有料老人ホーム及び定員9人以下の有料老人ホームについて,建物の構造上(6)に定める基準を満たすことが困難である場合においては,すべての居室が個室であり,かつ,代替の措置を講ずること等により同等の効果が得られると認められる場合においては,この基準によらないことができること。

(8) 高齢者の居住の安定確保に関する法律等の一部を改正する法律(平成23年法律第74号。以下「改正法」という。)の施行(平成23年10月20日)の際現に改正法による改正前の高齢者の居住の安定確保に関する法律第4条に規定する高齢者円滑入居賃貸住宅の登録を受けている高齢者専用賃貸住宅であつた有料老人ホームについては,(2)(5)及び(6)の基準を適用しない。ただし,建築基準法,消防法等に定める避難設備,消火設備,警報設備その他地震,火災,ガスもれ等の防止や事故,災害に対応するための設備を十分に設けるとともに,緊急通報装置を設置する等により,入居者の急病等緊急時の対応を図ること。

第6 職員の配置等

(1) 職員の配置

ア 職員の配置については,入居者の数及び提供するサービス内容に応じ,その呼称に係わらず,次の職員を配置すること。

施設長,事務員,生活相談員,介護職員,看護職員(看護師又は准看護師),機能訓練指導員,栄養士,調理員

イ 入居者の実態に即し,夜間の介護,緊急時に対応できる数の職員を配置すること。

ウ 介護サービスを提供する有料老人ホームの場合は,上記ア及びイのほか,次によること。

(ア) 要介護者を直接処遇する職員(介護職員,看護職員をいう。以下「直接処遇職員」という。)については,介護サービスの安定的な提供に支障がない職員体制とすること。

(イ) 看護師は入居者の健康管理に必要な数を配置すること。ただし,看護師の確保が困難な場合には,准看護師を充てることができるものとすること。

(ウ) 施設長等介護サービスの責任者の地位にある者は高齢者の介護について知識,経験を有するものであること。

(2) 職員の研修

職員に対しては,採用時及び採用後において定期的に研修を実施すること。特に,生活相談員及び直接処遇職員については,高齢者の心身の特性,実施するサービスのあり方及び内容,介護に関する知識及び技術,作業手順等について研修を行うこと。

(3) 職員の衛生管理

職員の心身の健康に留意し,職員の疾病の早期発見及び健康状態の把握のために,採用時及び採用後において定期的に健康診断を行うとともに,就業中の衛生管理について十分な点検を行うこと。

第7 施設の管理・運営

(1) 管理規程等の制定

入居者の定員,利用料,サービスの内容及びその費用負担,介護を行う場合の基準,医療を要する場合の対応などを明示した管理規程等を設けること。

(2) 名簿等の整備

入居者及びその身元引受人等の氏名及び連絡先を明らかにした名簿並びに設備,職員,会計及び入居者の状況に関する帳簿等を整備しておくこと。入居者,その身元引受人等の個人情報に関する取り扱いについては,個人情報の保護に関する法律(平成15年法律第57号)を遵守すること。

また,老人福祉法第29条第4項の規定を遵守し,費用の受領の記録,提供したサービスの内容,提供したサービスに係る苦情に関する記録等の事項については帳簿を作成し,2年間保存すること。

(3) 緊急時の対応

事故・災害及び急病・負傷に迅速かつ適切に対応できるよう,具体的な計画を立てるとともに,避難訓練等必要な訓練を定期的に行うこと。

(4) 入居者の安否確認

入居者の安否確認については,安全・安心の確保の観点のみならず,プライバシーの確保について十分に考慮する必要があることから,安否確認の方法等については,運営懇談会その他の機会を通じて入居者の意向の確認,意見交換等を行い,できる限りそれを尊重したものとすること。

(5) 医療機関等との連携

医療機関と協力契約を結び,当該医療機関との協力内容,当該協力医療機関の診療科目等について入居者に周知しておくこと。また,協力内容に医師の訪問による健康相談,健康診断が含まれていない場合には嘱託医を確保しておくこと。なお,協力歯科医療機関を定めるよう努めること。

(6) 運営懇談会等の設置等

施設長,職員及び入居者代表により組織する運営懇談会を設けるとともに,入居者のうち要介護者についてはその身元引受人等に対し出席を呼びかけること。

また,施設の運営について外部からの点検が働くよう,施設関係者及び入居者以外の第三者的立場にある学識経験者,民生委員などを加えるよう努めること。

運営懇談会では,入居者の状況,サービス提供の状況及び管理費,食費の収支等の内容等を定期的に報告し,説明するとともに,入居者の要望,意見を運営に反映させるよう努めること。

第8 サービス

入居者に対して,契約内容に基づき,食事,相談助言,健康管理,治療への協力,介護,機能訓練,レクリエーション等に関し,その心身の状況に応じた適切なサービスが提供されること。

(1) 食事サービス

ア 高齢者に適した食事を提供すること。

イ 栄養士による献立表を作成すること。

ウ 食堂において食事をすることが困難な入居者に対しては,居室において食事を提供するなど必要な配慮を行うこと。

(2) 相談・助言等

入居時には,心身の健康状況等について調査を行い,入居後は,入居者の各種の相談に応ずるとともに適切な助言等に努めなければならないこと。

(3) 健康管理と治療への協力

ア 入居時及び1年に2回以上健康診断を受ける機会を与えるとともに,常に入居者の健康の状況に注意し,必要に応じて健康保持のための適切な措置をとるよう努めること。

また,健康診断及び健康保持のための措置の記録を適切に保存しておくこと。

イ 入居者が一時的疾病等のため日常生活に支障がある場合には介助等日常生活の世話が行えるよう配慮するとともに,医療機関での治療が必要な場合には,適切な治療が受けられるよう医療機関への連絡,紹介,受診手続き,通院介助等の協力に努めること。

(4) 介護サービス

ア 介護サービスを提供する有料老人ホームにあつては,契約に定めるところにより,当該有料老人ホーム又はその提携有料老人ホーム(一定限度以上の要介護状態になつた場合に入居者が住み替えてそこで介護サービスを行うことが入居契約書に明定されているものに限る。)において行うこととし,当該有料老人ホームが行うべき介護サービスを介護老人保健施設,病院,診療所又は特別養護老人ホーム等に行わせてはならないこと。

なお,この場合の介護サービスには,医療行為は含まれないものであること。

イ 契約内容に基づき,一般居室,一時介護室または介護居室において入居者の自立を支援するという観点に立つて処遇するとともに,常時介護に対応できる職員の勤務体制をとること。

ウ 介護記録を作成し,保管するとともに,主治医との連携を十分図ること。

エ 介護サービスの提供に当たつては,入居者の生命又は身体を保護するため緊急やむを得ない場合を除き,身体拘束その他利用者の行動を制限する行為を行つてはならないこと。ただし,緊急やむを得ず身体拘束等を行う場合には,その態様及び時間,その際の利用者の心身の状況,緊急やむを得なかつた理由を記録しなければならないこと。

(5) 機能訓練

介護サービスを提供する有料老人ホームにあつては,要介護者等の生活の自立の支援を図るという観点から,その身体的,精神的条件に応じた機能訓練を実施すること。

(6) レクリエーション

入居者の要望を考慮し,運動,娯楽等のレクリエーションを実施すること。

(7) 身元引受人等への連絡等

入居者の生活において必要な場合には,身元引受人等への連絡等所要の措置をとるとともに,本人の意向に応じ,関連諸制度,諸施策の活用についても迅速かつ適切な措置をとること。

要介護者等については,入居者の生活及び健康の状況並びにサービスの提供状況を身元引受人等へ定期的に連絡すること。

(8) 金銭管理等

入居者の金銭,預金等の管理は入居者自身が行うことを原則とすること。ただし,入居者本人が特に施設に依頼した場合,又は入居者本人が痴呆等により十分な判断能力を有せず金銭等の適切な管理が行えないと認められる場合であつて,身元引受人等の承諾を得たときには,施設において入居者の金銭等を管理することもやむを得ないこと。

この場合にあつては,依頼又は承諾を書面で確認するとともに,金銭等の具体的な管理方法,本人又は身元引受人等への定期的報告等を管理規程等で定めること。

(9) 家族との交流・外出の機会の確保

常に入居者の家族との連携を図り,入居者とその家族との交流等の機会を確保するよう努めるとともに,入居者の外出の機会を確保するよう努めること。

第9 事業収支計画

(1) 市場調査等の実施

構想段階における地域特性,需要動向等の市場分析や,計画が具体化した段階における市場調査等により,相当数の者の入居が見込まれること。

(2) 資金の確保等

初期総投資額の積算に当たつては,開設に際して必要となる次のような費用を詳細に検討し積み上げて算定し,必要な資金を適切な方法で調達すること。また,資金の調達に当たつては主たる取引金融機関等を確保しておくこと。

ア 調査関係費,イ 土地関係費,ウ 建築関係費,エ 募集関係費,オ 開業準備関係費,カ 公共負担金,キ 租税公課,ク 期中金利,ケ 予備費

(3) 資金収支計画及び損益計画

次の点に留意し,長期の資金収支計画及び損益計画を策定すること。

ア 長期安定的な経営が可能な計画であること。

イ 最低30年以上の長期的な計画を策定し,少なくとも3年ごとに見直しを行うこと。

ウ 借入金の返済にあたつては,資金計画上無理のない計画になつていること。

エ 適切かつ実行可能な募集計画に基づいていること。

オ 長期推計に基づく入居時平均年齢,男女比,単身入居率,入退居率,入居者数及び要介護者発生率を勘案すること。

カ 人件費,物件費等の変動や建物の修繕費等を適切に見込んでいること。

キ 一時金(入居時に老人福祉法第29条第7項に規定する前払金として一括して受領する利用料)の償却年数は,入居者の終身にわたる居住が平均的な余命等を勘案して想定される期間(以下「想定居住期間」という。)とすること。

ク 常に適正な資金残高があること。

(4) 経理・会計の独立

有料老人ホーム以外にも事業経営を行つている経営主体については,当該有料老人ホームについての経理・会計を明確に区分し,他の事業に流用しないこと。

第10 利用料等

有料老人ホームは,契約に基づき入居者の負担により賄われているものであり,その支払い方法については,月払い方式,一時金方式又はこれらを組み合わせた方式等多様な方法が考えられるが,いずれの場合にあつても,家賃相当額,介護費用,食費,管理費等の取扱いについては,それぞれ次によること。

(1) 家賃相当額

ア 家賃相当額は,当該有料老人ホームの整備に要した費用,修繕費,管理事務費,地代に相当する額等を基礎として合理的に算定したものとし,近傍同種の住宅の家賃から算定される額を大幅に上回るものではないこと。

イ 月払い方式の場合で,敷金を受領する場合には,その額は6か月分を超えないこととし,退去時に居室の原状回復費用を除き全額返還すること。なお,原状回復の費用負担については,「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)(平成23年8月国土交通省住宅局)を参考にすること。

ウ 一時金方式(終身にわたつて受領すべき家賃相当額の全部又は一部を前払い金として一括して受領する方式)により受領する場合については,次によること。

(ア) 老人福祉法第29条第6項の規定が適用される有料老人ホームについては,受領する一時金が,受領が禁止されている権利金等に該当しないことを契約書等に明示し,入居契約に際し,入居者に対して十分に説明すること。なお,経過措置により権利金等の金品の受領禁止が義務付けられていない有料老人ホームであつても,一時金の算定根拠について入居契約に際し,入居者に対して十分に説明すること。

(イ) 老人福祉法第29条第7項の規定により一時金の保全措置を講じることが義務付けられている有料老人ホームについては,一時金の算定根拠を書面で明示するとともに,一時金に係る銀行の債務の保証等の「厚生労働大臣が定める有料老人ホームの設置者等が講ずべき措置」(平成18年厚生労働省告示第266号)に規定する必要な保全措置を講じなければならないこと。なお,義務付けられていない有料老人ホームであつても,一時金の算定根拠を書面で明示するとともに,適切な保全措置を講じるよう努めること。

(ウ) 一時金の算定根拠については,想定居住期間を設定した上で,次のいずれかにより算定することを基本とすること。

①期間の定めがある契約の場合

(1ヶ月分の家賃相当額)×(想定居住期間(月数))

②終身にわたる契約の場合

(1ヶ月分の家賃相当額)×(想定居住期間(月数))(想定居住期間を超えて契約が継続する場合に備えて受領する額)

(エ) 想定居住期間を超えて契約が継続する場合に備えて受領する額については,具体的な根拠により算出された額とすること。

(オ) 老人福祉法第29条第8項の規定により返還される額については,契約書等に明示し,入居契約に際し,入居者に対して十分に説明するとともに,一時金の返還を確実に行うこと。

(カ) 入居契約において,入居者の契約解除の申し出から実際の契約解除までの期間として予告期間等を設定し,老人福祉法施行規則(昭和38年厚生省令第28号)第21条第1項第1号に規定する一時金の返還債務が義務づけられる期間を事実上短縮することによつて,入居者の利益を不当に害してはならないこと。

(キ) 着工時において,相当数の者の入居が見込まれない場合については,十分な入居者を確保し安定的な経営が見込まれるまでの間については,一時金の返還金債務について銀行保証等が付されていること。

(2) 介護費用(介護保険対象外の費用)

ア 都度払い方式(サービスを提供した都度個々に費用を受領する方式)又は月払い方式による場合については,提供するサービスの内容に応じて人件費,材料費等を勘案した適切な額とすること。

イ 一時金方式による場合については,想定居住期間,開設後の経過年数に応じた要介護発生率,介護必要期間,職員配置等を勘案した合理的な積算方法とすること。

ただし,介護保険の利用者負担分の受領方法として,当該有料老人ホームが一時金として受け取ることは,利用者負担分が不明確となるので不適当であること。

ウ 一時金方式に係る返還金の取り扱いについては,(1)ウによること。

エ 介護付有料老人ホームにおいて,手厚い職員体制又は個別的な選択による介護サービスとして介護保険外に別途費用を受領できる場合は,「特定施設入居者生活介護事業者が受領する介護保険の給付対象外の介護サービス費用について」(平成12年3月30日付け老企第52号厚生省老人保健福祉局長企画課長通知)の規定によるものに限られていることに留意すること。

(3) 食費,管理費等

ア 入居者に対するサービスに必要な費用の額(食費,管理費,その他の運営費等)を基礎とする適切な額とすること。

イ 食費,管理費等を含め,多額の一時金を払えば毎月の支払いは一切なく生涯生活を保障するという終身保障契約は,その後において入居者の心身の状況や物価,生活費等の経済情勢が著しく変化することがあり得るので,原則として好ましくないこと。

ウ 家賃相当額や介護費用以外の名目で一時金を徴収する場合の返還金の取扱については,(1)ウによること。

第11 契約内容等

(1) 契約締結に関する手続等

ア 契約に際して,契約手続,利用料等の支払方法などについて事前に十分説明すること。特定施設入居者生活介護事業者の指定を受けたホームにあつては,入居契約時には特定施設入居者生活介護の提供に関する契約を締結しない場合であつても,入居契約時に,当該契約の内容について十分説明すること。

イ 一時金の内金は一時金の20パーセント以内とし,残金は引き渡し日前の合理的な期日以降に徴収すること。

ウ 入居開始可能日前の契約解除の場合については,既受領金の全額を返還すること。

(2) 契約内容

ア 入居契約書において,有料老人ホームの類型,利用料等の費用負担の額及びこれによつて提供されるサービス等の内容,入居開始可能日,身元引受人の権利・義務,契約当事者の追加,契約解除の要件及びその場合の対応,一時金の返還金の有無,返還金の算定方式及びその支払い時期等が明示されていること。

イ 介護サービスについては,心身の状態等に応じて介護サービスが提供される場所,介護サービスの内容,頻度及び費用負担等を入居契約書又は管理規程上明確にしておくこと。

ウ 利用料等の改定のルールを入居契約書又は管理規程上明かにしておくとともに,利用料等の改定に当たつては,その根拠を入居者に明確にすること。

エ 契約書に定める設置者の契約解除の条件は,信頼関係を著しく害する場合に限るなど入居者の権利を不当に狭めるものとなつていないこと。

また,入居者,設置者双方の契約解除条項を契約書上定めておくこと。

オ 要介護状態になつた入居者を一時介護室において処遇する場合には,医師の意見を聴いて行うものとし,その際本人の意思を確認するとともに,身元引受人等の意見を聴くことを契約書又は管理規程上明かにしておくこと。

カ 一定の要介護状態になつた入居者が,一般居室から介護居室若しくは提携ホームに住み替える契約の場合,入居者が一定の要介護状態になつたことを理由として契約を解除する契約の場合,又は,介護居室の入居者の心身の状況に著しい変化があり介護居室を変更する契約の場合にあつては,次の手続を含む一連の手続を契約書又は管理規程上明かにしておくこと。また,一般居室から介護居室若しくは提携ホームに住み替える場合の家賃相当額の差額が発生した場合の取り扱いについても考慮すること。

(ア) 医師の意見を聴くこと。

(イ) 本人又は身元引受人等の同意を得ること。

(ウ) 一定の観察期間を設けること。

(3) 重要事項の説明等

ア 入居契約に関する重要な事項を説明するため,別紙様式に基づき「有料老人ホーム重要事項説明書」(以下「重要事項説明書」という。)を作成するものとし,利用者に誤解を与えることがないよう必要事項を実態に即して正確に記載すること。

なお,同様式の別添「介護サービス等の一覧表」は重要事項説明書の一部をなすものであることから,重要事項説明書に必ず添付すること。

イ 重要事項説明書は,老人福祉法第29条第5項の規定により,入居相談があつたときに交付するほか,求めに応じ交付すること。特に入居希望者に対しては,設置者の概要,有料老人ホームの類型及び指定居宅サービスの種類(当該有料老人ホームの設置主体が,介護保険法第70条等の規定により指定された居宅介護サービス等の種類(指定居宅介護支援等を含む。)。以下同じ。),契約内容を十分理解した上で契約を締結できるよう,契約締結前に十分な時間的余裕を持つて重要事項説明書について十分な説明を行うこととし,その際には説明を行つた者及び説明を受けた者の署名を行うこと。

ウ 有料老人ホームの設置時に老人福祉法第29条第1項に規定する届出を行つていない場合や,本指針に基づく指導を受けている場合は,重要事項説明書にその旨を記載するとともに,入居契約に際し,入居者に対して十分に説明すること。

(4) 体験入居

開設後においては,契約締結前に体験入居の途を設けること。

(5) 入居募集等

ア 入居募集に当たつては,パンフレット,募集広告等において,有料老人ホームの類型及び指定居宅サービスの種類を明示すること。

イ 募集広告等入居者募集の際,誇大広告等により,利用者に不当に期待を抱かせたり,それによつて損害を与えるようなことがないよう,実態と乖離のない正確な表示をするとともに,「有料老人ホーム等に関する不当な表示」(平成16年公正取引委員会告示第3号)を遵守すること。特に,介護が必要となつた場合の介護を行う場所,介護に要する費用の負担,介護を行う場所が入居している居室でない場合の当該居室の利用権の存否等については,利用者に誤解を与えるような表示をしないこと。

(6) 苦情解決,損害賠償並びに事故発生の防止及び発生時の対応

ア 入居者の苦情に対し迅速かつ円滑な解決を図るため,設置主体において苦情解決体制を整備するとともに,外部の苦情処理機関等について入居者に周知すること。

イ 事故の発生又はその再発を防止するため,次の措置を講じること。

(ア) 事故が発生した場合の対応,(イ)に規定する報告の方法等が記載された事故発生の防止のための指針を整備すること。

(イ) 事故が発生した場合又はそれに至る危険性がある事態が生じた場合に,当該事実が報告され,その分析を通した改善策について,職員に周知徹底を図る体制を整備すること。

(ウ) 事故発生の防止のための委員会及び職員に対する研修を定期的に行うこと。

ウ 入居者に対する処遇により事故が発生した場合は,速やかに県及び入居者の家族等に連絡を行うとともに,必要な措置を講じること。

エ ウの事故の状況及び事故に際して採つた措置について記録すること。

オ 入居者に対するサービスの提供により賠償すべき事故が発生した場合は,入居者に対しての損害賠償を速やかに行うものとすること。

第12 情報開示

(1) 有料老人ホームの運営に関する情報

各有料老人ホームにおいて,老人福祉法第29条第5項の情報開示の規定を遵守し,重要事項説明書を書面により交付するとともに,パンフレットの他,重要事項説明書,契約書(特定施設入居者生活介護の提供に関する契約書を含む。),管理規程等を公開するものとし,求めに応じ交付すること。

入居一時金を受領する施設にあつては,一時金が将来の居住費用,サービス費用に充てられるものであることから,貸借対照表及び損益計算書又はそれらの要旨についても,入居者及び入居希望者の求めに応じ閲覧に供すること。さらに,有料老人ホームの経営状況・将来見通しに関する入居者等の理解に資する観点から,事業収支計画についても閲覧に供するよう努めるとともに,貸借対照表等の財務諸表について,入居者等の求めがあればそれらの写しを交付するよう配慮すること。

(2) 有料老人ホーム類型の表示

有料老人ホームの類型は,別表「有料老人ホームの類型」のとおり分類するものとすること。

この類型については,パンフレット,新聞等において広告を行う際には,施設名と併せて表示することとし,同別表中の表示事項についても類型に併記すること。ただし,表示事項については,同別表の区分により難いと特に認められる場合には,同別表の区分によらないことができること。

なお,表示事項のうち,特に,介護に関わる職員体制について「1.5:1以上」,「2:1以上」又は「2.5:1以上」の表示を行おうとする有料老人ホームにあつては,介護に関わる職員の割合を年度ごとに算定し,表示と実態の乖離がないか自ら検証するとともに,入居者等に対して算定方法及び算定結果について説明すること。

第13 その他

(1) 運用及び要綱

ア この指針の運用及びこの指針に定めのない事項については,「常陸太田市有料老人ホーム設置運営指導指針の運用について」に定めるところによるものとする。

イ 有料老人ホーム設置運営に関する手続に関しては,「常陸太田市有料老人ホーム設置運営指導要綱」の定めるところによるものとする。

(2) 市長の調査,指導

ア 立入調査等の実施

市長は,老人福祉法第29条第9項の規定に基づき,市内の有料老人ホームについて,適切な運営が行われていることを確認するため,定期的な立入調査を実施するほか,適宜調査を実施し,必要に応じて本指針及び運用基準に基づく指導を行うものとする。

イ 入居者の処遇に関する不当な行為に係る改善のための指導,勧告,命令

市長は,アの調査によつて,入居者の処遇に関する不当な行為が認められたときは,老人福祉法第29条第11項の規定に基づき,入居者の保護を図る観点から,迅速にその改善に必要な措置をとることを指導,勧告又は命ずるものとする。

ウ 行政指導に従わない施設の公表

市長は,ア及びイの指導,勧告又は命令に従わない有料老人ホームについて,福祉の向上と有料老人ホームの健全育成を図るためやむを得ないと認められるときは,当該有料老人ホームの入居者の保護に配慮しつつ,市指針等に反する事実を公表することができる。

附 則

この規程は,平成25年4月1日から施行する。

別表

有料老人ホームの類型及び表示事項

○ 有料老人ホームの類型

類型

類型の説明

介護付有料老人ホーム(一般型特定施設入居者生活介護)

介護等のサービスが付いた高齢者向けの居住施設です。

介護が必要となつても,当該有料老人ホームが提供する特定施設入居者生活介護を利用しながら当該有料老人ホームの居室で生活を継続することが可能です。

(介護サービスは有料老人ホームの職員が提供します。特定施設入居者生活介護の指定を受けていない有料老人ホームについては介護付と表示することはできません。)

介護付有料老人ホーム(外部サービス特定施設入居者生活介護)

介護等のサービスが付いた高齢者向けの居住施設です。

介護が必要になつても,当該有料老人ホームが提供する特定施設入居者生活介護を利用しながら当該有料老人ホームの居室で生活を継続することが可能です。(有料老人ホームの職員が安否確認や計画作成等を実施し,介護サービスは委託先の介護サービス事業所が提供します。特定施設入居者生活介護の指定を受けていない有料老人ホームについては介護付と表示することはできません。)

住宅型有料老人ホーム (注)

生活支援等のサービスが付いた高齢者向けの居住施設です。

介護が必要となつた場合,入居者自身の選択により,地域の訪問介護等の介護サービスを利用しながら当該有料老人ホームの居室での生活を維持することは可能です。

健康型有料老人ホーム (注)

食事等のサービスが付いた高齢者向けの居住施設です。介護が必要となつた場合には,契約を解除し退居しなければなりません。

(注) 特定施設入居者生活介護の指定を受けていないホームにあつては,広告,パンフレット等において「介護付き」,「ケア付き」等の表示を行つてはいけません。

○ 介護付有料老人ホームの表示事項

表示事項

表示事項の説明

居住の権利形態(右のいずれかを表示)

利用権方式

建物賃貸借契約及び終身建物賃貸借契約以外の契約の形態で,居住部分と介護や生活支援等のサービス部分の契約が一体となつているものです。

建物賃貸借方式

賃貸住宅における居住の契約形態であり,居住部分と介護等のサービス部分の契約が別々になつているものです。入居者の死亡をもつて契約を終了するという内容は有効になりません。

終身建物賃貸借方式

建物賃貸借契約の特別な類型で,都道府県知事から高齢者の居住の安定確保に関する法律の規定に基づく終身建物賃貸借事業の認可を受けたものです。入居者の死亡をもつて契約を終了するという内容が有効です。

利用料の支払い方式

一時金方式

終身にわたつて受領する家賃相当額等の全部又は一部を前払金として一括して受領する方式

月払い方式

前払金を受領せず,家賃相当額等を月払いする方式

選択方式

入居者により,一時金方式と月払い方式のいずれかを選択できます。

入居時の要件(右のいずれかを表示)

入居時自立

入居時において自立である方が対象です。

入居時要介護

入居時において要介護認定を受けている方(要支援認定を受けている方を除く。)が対象です。

入居時要支援・要介護

入居時において要支援認定又は要介護認定を受けている方が対象です。

入居時自立・要支援・要介護

自立である方も要支援認定・要介護認定を受けている方も入居できます。

介護保険

茨城県指定介護保険特定施設(一般型特定施設)

介護が必要になつた場合,当該有料老人ホームが提供する特定施設入所者生活介護サービスを利用することができます。介護サービスは有料老人ホームの職員が提供します。(注1)

茨城県指定介護保険特定施設(外部サービス利用型特定施設)

介護が必要となつた場合,当該有料老人ホームが提供する特定施設入居者生活介護サービスを利用することができます。有料老人ホームの職員が安否確認や計画作成等を実施し,介護サービスは委託先の介護サービス事業所が提供します。(注1)

介護居室区分(右のいずれかを表示。※には1~4の数値を表示)

全室個室

介護居室は全て個室であるホームです。(注3)

相部屋あり(※人部屋~※人部屋)

介護居室は全てが個室ではなく,相部屋となる場合があるホームをいいます。

一般特定施設である有料老人ホームの介護に関わる職員体制(右のいずれかを表示)(注4)

1.5:1以上

現在及び将来にわたつて要介護者3人に対して職員2人(要介護者1.5人に対して職員1人)以上の割合(年度ごとの平均値)で職員が介護に当たります。これは介護保険の特定施設入居者生活介護の基準の2倍以上の人数です。

2:1以上

現在及び将来にわたつて要介護者2人に対して職員1人以上の割合(年ごとの平均値)で職員が介護に当たります。これは介護保険の特定施設入居者生活介護の基準の1.5倍以上の人数です。

2.5:1以上

現在及び将来にわたつて要介護者5人に対して職員2人(要介護者2.5人に対して職員1人)以上の割合(年度ごとの平均値)で職員が介護に当たります。これは介護保険の特定施設入居者生活介護で,手厚い職員体制であるとして別途費用を受領できる場合の基準以上の人数です。

3:1以上

現在及び将来にわたつて要介護者3人に対して職員1人以上の割合(年度ごとの平均値)で職員が介護に当たります。介護保険の特定施設入居者生活介護のサービスを提供するために少なくとも満たさなければならない基準以上の人数です。

外部サービス利用型特定施設である有料老人ホームの介護サービス提供体制(※に職員数,※※※※※に介護サービス事業所の名称を入れて表示)

(注5)

有料老人ホームの職員※人

委託先である介護サービス事業所

訪問介護※※※※※

訪問看護※※※※※

通所介護※※※※※

有料老人ホームの職員が安否確認や計画作成等を実施し,介護サービスは委託先の介護サービス事業所が提供します。

その他(右に該当する場合にのみ表示。※※※に提携先の有料老人ホーム名を入れて表示)

提携ホーム利用可(※※※ホーム)

介護が必要になつた場合,提携ホーム(同一設置者の有料老人ホームを含む。)に住み替えて特定施設入居者生活介護を利用することができます。(注6)

○ 住宅型有料老人ホームの表示事項

表示事項

表示事項の説明

居住の権利形態(右のいずれかを表示)

利用権方式

建物賃貸借契約及び終身建物賃貸借契約以外の契約の形態で,居住部分と介護や生活支援等のサービス部分の契約が一体となつているものです。

建物賃貸借方式

賃貸住宅における居住の契約形態であり,居住部分と介護等のサービス部分の契約が別になつているものです。入居者の死亡をもつて契約を終了するという内容は有効になりません。

終身建物賃貸借方式

建物賃貸借契約の特別な類型で,都道府県知事から高齢者の居住の安定確保に関する法律の規定に基づく終身建物賃貸借事業の認可を受けたものです。入居者の死亡をもつて契約を終了するという内容が有効です。

利用料の支払い方式

一時金方式

終身にわたつて受領する家賃相当額等の全部又は一部を前払金として一括して受領する方式

月払い方式

前払金を受領せず,家賃相当額等を月払いする方式

選択方式

入居者により,一時金方式と月払い方式のいずれかを選択できます。

入居時の要件

入居時自立

入居時において自立である方が対象です。

入居時要介護

入居時において要介護認定を受けている方(要支援認定を受けている方を除く。)が対象です。

入居時要支援・要介護

入居時において要支援認定又は要介護認定を受けている方が対象です。

入居時自立・要支援・要介護

自立である方も要支援認定・要介護認定を受けている方も入居できます。

介護保険(右の事項を表示)

在宅サービスを利用可

介護が必要になつた場合,介護保険の在宅サービスを利用するホームです。

介護の区分(右のいずれかを表示。※には1~4の数値を表示)

全室個室

介護が必要となつた場合に介護サービスを利用するための居室は,一般居室又は一時介護居室となります。

相部屋あり(※人部屋~※人部屋)

介護が必要となつた場合に介護サービスを利用するための居室は,相部屋となる場合があります。

その他(右に該当する場合にのみ表示。※※※に提携先の有料老人ホーム名を入れて表示)

提携ホーム移行型

(※※※ホーム)

介護が必要になつた場合,提携ホーム(同一設置者の有料老人ホームを含む。)に住み替えて特定施設入居者生活介護を利用することができます。(注6)

(注1) 入居者が希望すれば,当該有料老人ホームの特定施設入居者生活介護サービスに代えて,訪問介護等のサービスを利用することが可能です。

(注2) 一般居室はすべて個室となつています。この表示事項は介護居室(介護を受けるための専用の室)が個室か相部屋かの区分です。従つて,介護居室を特に設けず,一般居室において介護サービスを提供する有料老人ホームにあつては,「個室介護」と表示することになります。

(注3) 個室とは,建築基準法第30条の「界壁」により隔てられたものに限ることとしていますので,一の居室をふすま,可動式の壁,収納家具等によつて複数の空間に区分したものは個室ではありません。

(注4) 介護に関わる職員体制は,当該有料老人ホームが現在及び将来にわたつて提供しようと想定している水準を表示するものです。従つて,例えば,現在は要介護者が少なく1.5:1以上を満たす場合であつても,要介護者が増えた場合に2.5:1程度以上の介護サービスを想定している場合にあつては,2.5:1以上の表示を行うことになります。なお職員体制の算定方法については,指定居宅サービス等の事業の人員,設備及び運営に関する基準第175条第1項第2号イ及び同第2項の規定によります。なお,「1.5:1」「2:1」又は「2.5:1」の表示を行おうとする有料老人ホームについては,年度ごとに職員の割合を算定し,表示と実態の乖離がないか自ら検証するとともに,入居者等に対して算定結果及びその算定方法について説明することが必要です。

(注5) 訪問介護,訪問看護及び通所介護以外のサービスについて,委託先のサービス事業所がある場合には,サービス区分及びサービス事業所の名称を表示することが必要です。

(注6) 提携ホームには,老人保健施設,病院,診療所,特別養護老人ホームは含まれません。

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常陸太田市有料老人ホーム設置運営指導指針

平成25年3月29日 訓令第14号

(平成25年4月1日施行)

体系情報
第7編 生/第1章 社会福祉
沿革情報
平成25年3月29日 訓令第14号